司法拍卖物业是指在司法程序中，因债务履行不能，依法被查封、扣押、冻结的物业。这些物业由法院拍卖，拍卖所得用于偿还债务。
司法拍卖市场的发展态势可视为宏观经济及房地产市场的关键指标。瑞联数科针对司法拍卖市场的挂牌状况、成交情况以及变现折扣情况等多方面进行深入剖析，旨在揭示2024年我国司法拍卖市场的相关情况。
根据瑞联数科数据平台显示，2019年至2024年，全国司法拍卖市场挂牌量持续增长，呈现快速扩张态势。从2019年的49.58万套增至2024年的111.30万套，增幅达124.49%。然而，成交量增幅相对有限，从12.28万套增至15.28万套，导致成交率下降，从24.77%降至13.73%。与此同时，法拍物业的价格折扣在逐渐扩大，市场竞争加剧，变现折扣逐步下降，从86.77%降至80.83%。总体来看，司法拍卖市场呈现供应增长与需求不足的矛盾，市场效率有待进一步优化。
2024年，全国司法拍卖市场呈现显著变化。其中，供应规模大幅扩张，市场存量进一步增加，挂牌量达到111.30万套，同比增长48.25%。市场消化能力有所减弱，尽管成交总量为15.28万套，同比提升29.71%，但成交率降至13.73%，同比下滑1.96个百分点。
从价格表现看，平均变现折扣小幅上升至80.83%，同比增加0.32个百分点，折射出市场对优质挂牌物业的认可度有所提升。具备地理位置优越、法律权属清晰等优势的标的物更容易吸引竞拍者，并以更接近评估价的价格成交。然而，随着挂牌量的快速增长，大量中低质量挂牌物业的市场吸引力不足，导致流通效率较低，供需两端的不平衡问题进一步显现，市场结构性挑战依然存在。
同时，市场关注度持续提升，竞拍人数达54.21万人次，同比增长28.77%，但实际成交占比下降，显示出一定程度的市场观望情绪。
。一拍阶段是法拍物业的主要初始供给阶段。2024年一拍阶段的挂牌量达到50.93万套，占挂牌总量的45.76%，。然而，成交量仅为5.44万套，占总成交量的35.57%，成交率为10.67%，为所有阶段中最低。
受挂牌物业价格较高或买家观望情绪的影响，一拍阶段尽管挂牌物业丰富，但市场流通效率相对较低
。不过，一拍阶段吸引了24.05万人次的竞拍者，占总竞拍人数的44.36%，市场关注度较高。同时，
平均变现折扣为90.27%，成交价格接近评估价，优质挂牌物业在初拍阶段的竞争力更强
二拍阶段：成交效率最高的核心阶段。二拍阶段的挂牌量为41.56万套，占总挂牌量的37.34%，成交量达到7.21万套，占总成交量的47.19%，成交率为17.35%，为所有阶段中最高。二拍阶段的成交表现突出，成为市场最活跃的阶段。这一阶段吸引了23.97万人次竞拍，占总竞拍人数的44.21%，买家在二拍阶段的参与意愿较强。平均变现折扣为75.04%，较一拍明显下降。竞拍者在二拍阶段能够以更具吸引力的价格获取挂牌物业，同时市场竞争也更加激烈。
变卖阶段：价格折扣显著但关注度有限。在变卖阶段，挂牌量减少至18.82万套，仅占总挂牌量的16.91%，是所有阶段中供给最少的阶段。成交量为2.64万套，占总成交量的17.25%，成交率为14.01%，略高于一拍但低于二拍。变卖阶段吸引的竞拍人数仅为6.20万人次，占总竞拍人数的11.43%，市场关注度相对较低。平均变现折扣为77.21%，较二拍小幅上升。
变卖阶段的平均变现折扣高于二拍阶段，主要原因在于标的物的价格调整机制和市场心理的双重影响。变卖阶段的标的物通常经过前两轮流拍，起拍价进一步下调，更接近市场预期，同时，部分竞拍者认为此阶段挂牌物业价格已触底，愿意以接近评估价的价格成交。此外，一些大宗买家或机构买家在变卖阶段集中入场，以较高的价格接受挂牌物业，也进一步抬高了变现折扣。
在法拍过程中最多进行三次拍卖。首次挂牌（一拍）的起拍价应在评估价基础上浮动不超过30%。若一拍未能成交，则在拍卖结束后60天内，以流拍价作为保留价，进行第二次拍卖（二拍）。二拍价格在一拍流拍价基础上浮动不超过20%。若二拍仍未成交，则进入变卖阶段，此时变卖起拍价最低不低于初始评估价的50%。若仍旧流拍，则将标的物退回被执行人，解除查封或扣押。以上挂牌、二次拍卖、变卖过程中，申请执行人均可以选择以流拍价格实行以物抵债。综上，二次拍卖阶段的平均变现折扣会显著低于首次拍卖阶段的平均变现折扣，而变卖阶段的平均变现折扣与二次拍卖阶段的平均变现折扣差距并不大
住宅类物业：主导地位稳固，但占比逐年下降。住宅类物业始终占据法拍市场的核心地位，但近年来挂牌与成交占比均有所下降。挂牌占比从2019年的56.34%逐步下降至2023年的50.40%，2024年小幅回升至52.53%。然而，成交占比从2019年的74.66%降至2024年的68.86%，下降幅度大于挂牌占比降幅。尽管如此，住宅类物业因其需求广泛、流通性强，仍是市场的主要支柱。
商业类物业：需求稳定，占比波动小。商业类物业的挂牌占比从2019年的30.47%下降至2024年的27.31%，但成交占比在17%-19%之间波动，2023年达到峰值19.10%，2024年小幅回落至18.39%，挂牌占比的下降与新增供给放缓有关。而成交占比的相对稳定则表明，商业物业在法拍市场中依然具有一定的需求基础。其市场特点是供需规模较为稳定，但受经济环境波动影响较大，价格敏感性更为突出。
其他类物业：关注度提升，市场需求增长。市场对车位、街边铺位等非传统物业的需求增加，其他类物业的市场份额呈现显著增长趋势，挂牌占比从2019年的11.57%上升至2024年的18.03%，成交占比从6.74%增至10.47%。随着法拍市场的成熟化和多样化，其他类物业逐渐成为推动市场扩张的重要动力，特别适合具有投资视角的买家。
工业类物业：占比逐年减少，需求有限。市场对工业类资产的需求持续减弱，工业类物业的挂牌与成交占比均逐年下降，挂牌占比从2019年的1.63%降至2024年的0.84%，成交占比从1.51%下降至1.06%。由于工业物业用途较为特殊，市场关注度较低，供需两端均表现疲软，导致这一类型的流通性较差。
土地类物业：逐步进入市场，成交占比逐年上升。近年来，土地类物业逐步进入法拍市场，呈现出较快的增长趋势。2024年的挂牌占比达到1.28%，成交占比升至1.22%。土地类物业占比增加主要受到政策推动、存量土地盘活需求和土地市场回暖的共同影响。随着土地管理透明化和金融机构对土地抵押资产处置力度的加大，大量闲置或低效利用的土地资源进入法拍市场。此外，土地资产因其开发潜力和增值空间广受投资者青睐，特别是在城市更新和新区开发的背景下，推动了土地类资源在法拍市场中的占比持续上升。
从住宅、商业、工业、土地到其他类物业，各类型资产的成交占比变化反映出市场结构的不断优化与多元化发展。住宅类物业虽然稳居主导地位，但占比下降表明市场竞争加剧；土地与其他类物业的崛起则体现了市场对多样化资产类型的需求增长，这为未来法拍市场的进一步发展提供了新的可能性和方向。