司法拍卖物业是指在司法程序中，因债务履行不能，依法被查封、扣押、冻结的物业。这些物业由法院拍卖，拍卖所得用于偿还债务。
司法拍卖市场的发展态势可视为宏观经济及房地产市场的关键指标。瑞联数科针对司法拍卖市场的挂牌状况、成交情况以及变现折扣情况等多方面进行深入剖析，旨在揭示2024上半年我国司法拍卖市场的相关情况。
据瑞联EVS数据平台监测，截至 6 月底，2024 年上半年全国司法拍卖市场挂牌总量达474,873套，同比增长32.45%，环比增长21.05%，司法拍卖市场供给端整体明显升温。这一增长主要受到经济环境变化、政策和法律环境、房地产市场因素、金融机构的作用以及市场规范化和透明化的共同推动。经济波动导致企业和个人财务压力增加，不良负债增多，促使更多物业进入法拍市场。政府和金融机构加大清理不良贷款力度，严格执行法院对未偿还债务的处置，使得更多物业被拍卖。房地产市场调控政策导致部分业主和开发商因资金链断裂而无法按时偿还贷款，增加了市场供应。银行通过司法拍卖出售抵押物业，以减少不良贷款比例。信息公开和拍卖平台的发展，亦使法拍市场更加便捷和高效，吸引了更多物业进入拍卖程序。
然而，尽管市场供应充足，但市场需求未能相应提升，导致竞拍热度减弱，成交效率降低。上半年成交总量仅为63,595套，同比增长4.23%，环比增长11.93%，远低于挂牌量的增速。受到经济不确定等相关因素影响，市场吸引力在长期有所减弱，竞拍人数为218,521人次，同比下降5.81%，环比增长15.62%。尽管市场需求短期内虽有回升，但仍不足以消化新增供应，导致成交率下降至13.39%，同比下降3.62个百分点，环比下降1.09个百分点。成交率的下降进一步反映出挂牌物业未能顺利成交的比例增多，供大于求的现象愈加明显。与此同时，平均变现折扣率为80.91%，同比微增0.19个百分点，环比上升0.64个百分点。
整体来看，尽管短期内司法拍卖市场活跃度有提升迹象，但供需之间的不平衡仍是主要挑战。为了促进市场健康稳定发展，建议政府和金融机构加强市场监测，优化政策支持，增加市场透明度，增强买家信心，鼓励更多实际需求买家参与拍卖。与此同时，应制定长期战略以推动市场均衡发展，确保司法拍卖市场在供需之间实现更好地匹配与协调。
受法拍市场机制影响，2024年上半年，一拍阶段平均变现折扣最高为90.51%，但成交率相对较低，为11.01%；变卖阶段市场吸引力和成交率最低。二拍阶段成交率最高，为17.75%，但成交价格显著降低，平均变现折扣为74.98%。主要是因为二拍环节起拍价格的降低增加了吸引力，市场对物业价值的认可度提高，投资者的“捡漏”心理和增强的信心，竞争环境相对缓和，这些因素共同作用，推动了二拍阶段的高成交率。
图表1-4 2024上半年司法拍卖市场不同拍卖阶段占比、折现与拍卖人数情况
在法拍过程中最多进行三次拍卖。首次挂牌（一拍）的起拍价应在评估价基础上浮动不超过30%。若一拍未能成交，则在拍卖结束后60天内，以流拍价作为保留价，进行第二次拍卖（二拍）。二拍价格在一拍流拍价基础上浮动不超过20%。若二拍仍未成交，则进入变卖阶段，此时变卖起拍价最低不低于初始评估价的50%。若仍旧流拍，则将标的物退回被执行人，解除查封或扣押。以上挂牌、二次拍卖、变卖过程中，申请执行人均可以选择以流拍价格实行以物抵债。综上，二次拍卖阶段的平均变现折扣会显著低于首次拍卖阶段的平均变现折扣，而变卖阶段的平均变现折扣与二次拍卖阶段的平均变现折扣差距并不大。
从不同物业类型来看，住宅类物业仍在全国司法拍卖市场中占据主导地位，挂牌占比过半，成交占比接近七成。
2024上半年，住宅类物业挂牌占比为53.17%，同比上升1.38个百分点，环比上升4.05个百分点，继续主导市场。成交占比为68.18%，同比下降3.28个百分点，环比上升1.80个百分点。尽管成交占比同比有所下降，住宅类物业仍占据主导地位。
商业类物业挂牌占比为27.51%，同比下降2.12个百分点，环比下降3.09个百分点，供应占比有所减少。成交占比为19.21%，同比上升0.75个百分点，环比下降0.58个百分点。其他（如车位、街边铺位等）类型物业挂牌占比为17.28%，同比微降0.12个百分点，环比下降1.89个百分点，供应相对稳定。成交占比为10.10%，同比上升1.51个百分点，环比下降2.50个百分点。
工业类物业和土地类拍品挂牌占比和成交占比均较低。工业类物业挂牌占比为0.81%，同比下降0.28个百分点，环比下降0.23个百分点；成交占比为1.13%，同比下降0.20个百分点，环比上升0.02个百分点。土地类拍品挂牌占比为1.24%，同比上升1.14个百分点，环比上升1.16个百分点；成交占比为1.39%，同比上升1.23个百分点，环比上升1.28个百分点。
整体来看，市场结构的变化反映了不同类型物业的需求动态。建议金融机构在继续关注住宅市场的同时，重视土地类拍品的潜在机会，优化资产配置策略，以适应市场需求变化。进一步加强对商业类物业和其他（如车位、街边铺位等）类型物业的市场研究和分析，以便在市场需求变化时及时调整策略，确保资源的合理配置和风险的有效控制。
从2024上半年度司法拍卖市场各物业类型的交易情况来看，工业类物业由于近年制造业和物流行业的强劲需求、政府政策支持、稳定的投资回报率以及市场供需关系的影响，表现最为强劲；工业类物业的平均竞拍人数为0.67人次，成交率18.54%，平均变现折扣84.46%。住宅类物业紧随其后，平均竞拍人数为0.62人次，成交率17.17%，平均变现折扣80.97%。土地类拍品由于其稀缺性、价值稳定及开发潜力，变现折扣率最高，为85.80%，但平均竞拍人数和成交率分别为0.51人次和15.01%。商业类物业和其他（如车位、街边铺位等）类型物业成交率均不足10%。其中，商业类物业的平均竞拍人数为0.31人次，成交率9.35%，平均变现折扣81.23%。其他（如车位、街边铺位等）类型物业表现最弱，平均竞拍人数仅为0.19人次，成交率7.83%，平均变现折扣78.84%。
2024年上半年，全国住宅类物业司法拍卖市场挂牌数量为252,451套，同比增长35.96%，环比上升31.02%。随着更多住宅类物业进入法拍市场，竞拍者的选择增多，单个物业的竞争激烈程度降低，导致成交量增长乏力。2024年上半年全国住宅类物业司法拍卖市场实际成交量为43,358套，同比下降0.56%，但环比上升14.96%；成交率为17.17%，同比下降6.31个百分点，环比下降2.40个百分点。平均变现折扣率为80.97%，同比下降1.41个百分点，环比下降0.28个百分点。挂牌量的上涨为竞拍者带来了更大的议价空间，更多的投资者选择观望而非参与竞拍，竞拍人数因此同比下降13.16%；这种观望情绪进一步增加了市场的变现难度，致使买卖双方在价格上的博弈更加激烈。尽管2024年上半年竞拍人数环比上升16%至156,994人次，显示出市场吸引力有所恢复，但总体竞拍热情仍低于去年同期。
2024年上半年，商业类物业法拍市场表现出挂牌量大幅增加、成交量和竞拍人数上升，但成交率下降的复杂局面。
由于各金融机构处置不良物业的需求增加及经济环境促使更多商业类物业进入拍卖，商业类物业挂牌量达到130,616套，同比增长22.97%，环比增长8.82%。但市场需求未能完全匹配供应增长，2024年上半年成交量为12,216套，同比增长8.46%，环比增长8.63%，远低于供应量同比增速。尽管成交量增加，成交率却下降至9.35%，同比下降1.25个百分点，环比微降0.02个百分点，市场竞争加剧，更多的挂牌物业未能实现成交。
当前市场对商业类物业价值评估持乐观态度，实际成交价格与评估价格差距缩小，平均变现折扣率升至81.23%，同比上升3.72个百分点，环比上升0.86个百分点。商业类物业司法拍卖市场参与度提升，投资者对商业法拍市场兴趣增强，竞拍人数达到40,208人次，同比增长14.30%，环比增长6.36%。
与住宅类物业不同，商业类物业通常具有较长的投资回报周期，投资者更关注其长期价值和稳定收益的潜力。因此，商业类物业的市场特性决定了投资者在购买决策中更加注重地理位置、租金收益和未来增值潜力等因素。在此背景下，尽管市场活跃度提升，但成交率仍维持在较低水平。然而，平均变现折扣上升和竞拍人数增多，表明投资者对商业类物业价值的认可度提高，市场参与度增强，市场对长期投资潜力的信心正在恢复。
近年来，其他（如车位、街边铺位等）类型物业法拍市场挂牌量和成交量整体均呈增长趋势。
2024年上半年，其他（如车位、街边铺位等）类型物业法拍市场挂牌量达到82,040套，同比增长31.55%，环比增长9.12%，越来越多此类物业进入拍卖市场。尽管供应量显著增加，但市场需求未能完全跟上供应增长的步伐。2024年上半年其他（如车位、街边铺位等）类型物业成交量为6,423套，同比增长22.62%，但环比下降10.27%。成交率为7.83%，同比下降0.57个百分点，同比上升0.75个百分点。竞争激烈的市场环境下，尽管成交率环比略有改善，但整体成交效率仍然受到供需失衡的制约。
市场对其他（如车位、街边铺位等）类型物业的价值评估趋于乐观，平均变现折扣为78.84%，同比上升5.53个百分点，环比上升4.35个百分点，实际成交价格与评估价格差距缩小。市场参与度提升，竞拍人数为15,730人次，同比增长23.14%，环比增长16.40%，投资者对其他（如车位、街边铺位等）类型物业法拍市场兴趣增强。
图表2-8 2022-2024上半年其他（如车位、街铺等）类型物业司法拍卖市场发展趋势
图表2-9 2024上半年其他（如车位、街铺等）类型物业司法拍卖市场运行情况
住宅类物业法拍市场呈现出明显的供需失衡趋势，挂牌量大幅增加，但成交量未能同步增长，导致成交率下降。尽管上半年房地产行业的救市政策在短期内刺激了市场需求，吸引了更多买家参与竞拍，竞拍人数环比增加；但竞拍人数同比仍呈下降趋势，且此举并未从根本上解决市场的结构性供需矛盾。同时，投资者对住宅类物业的价值评估趋于保守，平均变现折扣同环比均出现下滑，市场信心不足。
商业类物业同样经历了供应增加的情况，但市场需求未能完全匹配。尽管投资者的参与度与对商业类物业价值的认可度均有所提高，平均变现折扣有所上升；但受经济环境的不确定性和市场对未来商业地产表现的担忧的影响，成交率依然低迷。
其他（如车位、街边铺位等）类型物业也经历了供应增加、成交率下降的情况。这类物业的市场表现受经济环境和消费者信心的影响较大，市场需求波动较为明显。工业类型物业市场表现相对较好，供应和需求较为平衡，成交率保持稳定。工业类物业因其与制造业和物流业的紧密联系，市场需求较为稳定，投资者对其未来收益预期较为乐观。由于土地资源的稀缺性和投资者对其长期增值潜力的信心，土地类拍品挂牌量显著增加，变现折扣率较高。然而，实际成交率的降低表明，短期内市场对土地投资的热情有所减弱，需要进一步激发市场活力。
总体来看，2024年上半年司法拍卖市场中，各类型物业的供应量均显著增加，但市场需求和成交率未能同步提升，供需不平衡矛盾突出。经济环境的不确定性、政策调控和市场信心不足是主要挑战。未来，各级政府和金融机构需要通过优化策略、提升投资者信心、平衡供需关系，来促进司法拍卖市场的健康发展和成交效率的提高，以应对不断变化的经济环境和市场需求。