司法拍卖物业是指在司法程序中，因债务履行不能，依法被查封、扣押、冻结的物业。这些物业由法院拍卖，拍卖所得用于偿还债务。
司法拍卖市场的发展态势可视为宏观经济及房地产市场的关键指标。瑞联数科针对司法拍卖市场的挂牌状况、成交情况以及变现折扣情况等多方面进行深入剖析，旨在揭示2024前三季度我国司法拍卖市场的相关情况。
据瑞联EVS数据平台监测，截至 9月底，2024年1-9月挂牌量达767,867套，同比增幅31.16%，法拍供给端显著扩张；成交总量为101,709套，成交率降至13.25%，同比下降3.20个百分点，市场需求对增量供给的消化压力持续加大。市场对拍品的价格认可度稳定，平均折扣为80.69%，与去年基本持平，微增0.11个百分点；市场参与度相对稳定，竞拍人数达349,404人次，同比微增0.73%。总体来看，2024年前三季度司法拍卖市场挂牌量大幅增加，折扣水平保持稳定，但成交率下滑，需求端增速不及供给端，供需矛盾有所加剧。
同时，2024年第三季度，全国司法拍卖市场挂牌总量达293,024套，同比增29.1%，环比增20.07%，供给端进一步扩张；成交总量为38,114套，同比增8.0%，环比增19.01%，成交率降至13.01%，较去年同期下降2.54个百分点，需求对供给增速的跟进不足。平均折扣为80.33%，与2023年同期持平，环比下降1.46个百分点，市场议价空间扩大，价格预期有所调整。竞拍人数达130,883人次，同比增13.92%，环比增20.00%，市场参与度显著提升。总体来看，2024年三季度挂牌量和竞拍人数显著上升，成交率小幅回落，供需矛盾仍存，市场对价格的敏感度增强。
供给端的持续扩张加剧了市场竞争，需求端未能有效跟进，导致成交率下滑、议价空间扩大，供需矛盾逐步显现。虽然市场参与度有所提升，但需求回暖力度不足，市场信心和购买力在强劲供给压力下有所减弱。
受法拍市场机制影响，一拍阶段挂牌总量359,028套，占比46.76%，成交量37,126套，占比36.50%，平均折扣为90.43%，竞拍人数158,103人次，占比45.25%，首拍阶段议价空间小，市场对评估价认可度相对较高。二拍阶段挂牌量285,584套，占比37.19%，成交量50,037套，占比49.20%，平均折扣降至75.02%，竞拍人数162,246人次，占比46.44%，流拍后市场需求仍强，但成交价格更低。变卖阶段挂牌量123,255套，占比16.05%，成交量14,546套，占比14.30%，平均折扣75.34%，竞拍人数29,055人次，占比8.32%，市场认可度和参与度最低。总体而言，一拍折扣最高、认可度强；二拍成交活跃但折扣下降；变卖阶段成交和参与度均较低。
图表1-6 2024年前三季度司法拍卖市场不同拍卖阶段占比、折现与拍卖人数情况
单独从三季度来看，一拍阶段挂牌占比45.26%，成交率为32.00%，折扣率为90.26%；
二拍阶段挂牌占比34.56%，成交率提升至45.45%，折扣率降至75.10%；
变卖阶段挂牌占比20.18%，成交率降至22.54%，折扣率微高于二拍，为76.77%，法拍后期阶段的市场认可度和参与度显著下降。
图表1-7 2024年三季度司法拍卖市场不同拍卖阶段占比、折现与拍卖人数情况
若一拍未能成交，则在拍卖结束后60天内，以流拍价作为保留价，进行第二次拍卖（二拍）。
若二拍仍未成交，则进入变卖阶段，此时变卖起拍价最低不低于初始评估价的50%。
以上挂牌、二次拍卖、变卖过程中，申请执行人均可以选择以流拍价格实行以物抵债。
综上，二次拍卖阶段的平均变现折扣会显著低于首次拍卖阶段的平均变现折扣，而变卖阶段的平均变现折扣与二次拍卖阶段的平均变现折扣差距并不大。
在2024年前三季度司法拍卖市场中，各类型物业挂牌占比呈现差异。住宅类物业挂牌占比最高，在拍卖市场中的主导地位，达53.64%，同比上升2.84个百分点。商业类物业供给有所减少，挂牌占比为27.64%，同比下降2.25个百分点。其他类（车位、街边铺位等）物业占比为16.65%，同比微降1.46个百分点。工业类占比0.80%，同比下降0.31个百分点；土地类物业挂牌量有所增长，占比1.27%，同比上升1.17个百分点。总体来看，住宅类挂牌占比持续增加，而商业和其他类（车位、街边铺位等）物业占比有所减少。
2024年第三季度，住宅类物业挂牌占比为54.41%，同比上升5.19个百分点，继续主导市场；商业和其他类（车位、街边铺位等）物业分别占比27.86%和15.62%，同比分别下降2.44和3.60个百分点。土地类物业占比1.33%，同比上升1.21个百分点，在整体市场中占比有所提升。
图表2-2 2023年三季度-2024年三季度司法拍卖市场挂牌量物业类型占比
2024年1-9月，各类型物业在法拍市场的成交占比中，住宅类依然占据主导地位，占比68.45%，同比下降0.51个百分点。商业类物业成交占比18.66%，同比微增0.12个百分点，维持相对稳定。工业和其他类（车位、街边铺位等）物业分别占比1.05%和10.53%，同比分别下降0.17和0.59个百分点。土地类物业成交占比为1.31%，同比提升1.15个百分点。总体来看，住宅类成交占比略有下降，但依然主导市场，土地类物业占比有所提升，而工业和其他类（车位、街边铺位等）物业占比有所减少。
2024年第三季度，住宅类物业成交占比68.91%，同比上升4.28个百分点，环比上升0.95个百分点，继续主导市场；商业类物业占比17.75%，同比下降0.94个百分点，环比下降1.60个百分点，活跃度减弱；土地类物业占比1.17%，同比上升1.02个百分点，环比下降0.23个百分点。
图表2-4 2023年三季度-2024年三季度司法拍卖市场成交量物业类型占比
从各类型物业的拍卖情况来看，2024年1-9月，工业类物业平均竞拍人数最高，为0.62人次，成交率17.42%，平均变现折扣84.95%；住宅类物业紧随其后，平均竞拍人数0.61人次，成交率16.90%，平均变现折扣80.74%。土地类物业平均竞拍人数0.47人次，成交率13.61%，变现折扣最高，为86.57%。商业类物业和其他类（车位、街边铺位等）物业活跃度较低，平均竞拍人数分别为0.30和0.19人次，成交率分别为8.94%和8.38%，变现折扣为81.58%和77.65%。总体来看，工业和住宅类平均竞拍活跃度较高，土地类折扣最小，而商业和其他类成交率和平均活跃度均较低。
2024年第三季度，土地类物业平均变现折扣最高，为88.10%，折扣最小，价格上的稳定性有所提升；住宅和工业类物业平均活跃度较高，平均竞拍人数分别为0.60和0.52人次，商业和其他类（车位、街边铺位等）物业成交率依然偏低，分别为8.29%和9.35%。
2024年1-9月，住宅类法拍市场挂牌总量为411,899套，同比增加38.50%；成交总量为69,624套，同比微增4.84%。然而，成交率下降至16.90%，同比下滑5.43个百分点，市场需求相对不足。平均变现折扣为80.74%，较去年同期下降1.52个百分点，议价空间有所扩大。竞拍人数为252,875人次，同比减少3.78%，买家活跃度有所降低。整体来看，住宅类供给大幅增加，但需求和活跃度相对减弱，市场折扣略有扩大。
2024年三季度，住宅类物业法拍市场挂牌量为159,448套，同比增加42.7%，环比增22.55%；成交量26,266套，同比增加15.2%，环比增20.66%；成交率16.47%，同比下降3.94个百分点，环比下降0.26个百分点。平均变现折扣80.36%，同比下降1.67个百分点，环比下降1.35个百分点。竞拍人数95,881人次，同比增加16.89%，环比增加24.23%。
图表2-8 2023年三季度-2024年三季度住宅物业司法拍卖房市场发展趋势
在当前地产市场整体疲软的背景下，2024年1-9月住宅类法拍市场呈现出供需不平衡的特点。尽管供给端持续扩张，去库存和不良资产处置压力增大，但需求端未能有效承接，成交率有所下滑，市场需求呈现疲软态势。同时，价格预期松动，买家倾向于议价，市场活跃度降低，观望情绪较强。总体来看，住宅类物业法拍市场在供给增加的情况下，需求低迷、议价空间扩大，供需矛盾进一步加剧。
2024年1-9月，商业类物业法拍市场供给增加的同时需求相对不足。挂牌总量为212,239套，同比增加21.30%；成交总量18,980套，同比增加6.28%，但成交率降至8.94%，同比下降1.26个百分点。平均变现折扣为7.30%，同比下降0.68个百分点，议价空间略有扩大。竞拍人数为63,309人次，同比增加10.76%，市场关注度有所上升。整体来看，商业类物业供给增长明显，但需求增长和成交率相对减弱，市场折扣有所扩大。
图表2-10 2021-2024年前三季度商业物业司法拍卖房市场发展趋势
2024年第三季度，商业类物业挂牌量达81,623套，环比增24.28%；成交量6,764套，环比增9.17%，成交率降至8.29%。平均变现折扣为6.81%，环比下降0.89个百分点。竞拍人数23,101人次，环比增长12.29%。
图表2-11 2023年三季度-2024年三季度商业物业司法拍卖房市场发展趋势
2024年1-9月，商业类物业法拍市场在经济增速放缓、消费需求疲软、小微企业承接力不足和不良资产集中处置的背景下，呈现出供需失衡态势。大量商业类不良资产进入法拍市场，挂牌量显著增加，但需求承接有限，导致成交率下滑、议价空间扩大。尽管市场关注度小幅提升，但买家出价谨慎，尤其在非核心区域，商业物业的流拍风险增加，竞拍人观望情绪浓厚。整体来看，市场对商业物业的投资信心尚未恢复，去化压力加剧，未来如何激发买家兴趣、提升成交活跃度成为关键。
2024年1-9月，其他类（车位、街边铺位等）物业挂牌量127,818套，同比增20.59%，成交量基本持平，成交率降至8.38%，供给增加但需求稍显疲软。平均变现折扣为77.65%，同比上升3.79个百分点，议价空间有所缩小，价格稳定性较强。竞拍人数同比增12.02%，市场关注度提升。总体来看，其他类物业在供给扩张的同时成交率下降，但价格上的稳定性相对更强，且市场参与度有所提高，与住宅和商业类物业的趋势略有差异。
图表2-13 2021-2024年前三季度其他类（车位、街边铺位等）物业司法拍卖房市场发展趋势
2024年第三季度，其他类（车位、街边铺位等）物业挂牌量45,778套，同比增4.9%，环比增5.97%；成交量4,282套，同比降21.7%，环比增30.27%；成交率9.35%，同比降3.18个百分点，环比增1.74个百分点。平均变现折扣75.87%，同比增1.49个百分点，环比降5.65个百分点。竞拍人数9,164人次，同比降3.01%，环比增6.43%。
图表2-14 2023年三季度-2024年三季度其他类（车位、街边铺位等）物业司法拍卖房市场发展趋势
图表2-15 2024年前三季度其他类（车位、街边铺位等）物业司法拍卖房市场运行情况
整体来看，1-9月其他类（车位、街边铺位等）物业展现出供给增加、成交率下降、价格较稳定的趋势，与住宅和商业类物业的趋势有所不同。其主要源于其他类（车位、街边铺位等）物业需求较局限，供给增加未能完全匹配买家需求；同时，车位和铺位等资产位置属性强，定价刚性高，买家对价格波动敏感度较低。此外，这类物业维护成本低、适合长线投资，吸引了特定投资者的关注，导致竞拍人数上升。
2024年前三季度，司法拍卖市场整体呈现出供给端快速扩张、需求端承接力不足的态势。受经济增速放缓、不良资产集中处置等因素影响，法拍市场挂牌量持续攀升，但需求增长相对滞后，成交率呈下滑趋势，供需矛盾逐渐加剧。同时，市场参与者的观望情绪较浓，竞拍人对价格的敏感度提升，部分物业类型的议价空间扩大，市场信心尚未恢复至稳健水平。
各物业类型在法拍市场中的表现各异，住宅类物业在供给扩张背景下继续主导市场，但需求相对疲软；商业类和其他类物业（如车位、街边铺位等）挂牌量增加的同时，成交率和活跃度受到一定抑制，需求端的增长未能匹配供给端的扩张。土地类和工业类物业则表现出一定的价格稳定性和投资吸引力，吸引了特定买家的关注。
展望未来，法拍市场的发展将继续受到宏观经济形势和政策调控的影响。为应对当前的供需失衡，法拍市场或将需要更灵活的定价策略和针对性引导措施，以进一步激活需求端潜力，促进市场的健康平衡发展。在供给扩张压力下，市场各方的信心恢复与活跃度提升将是未来稳定成交率、缓解供需矛盾的关键。